房地产策划师到底是干什么的

由于前些年的市场行情实在是太好了，是个人就可以销售房子，从而让人觉得房地产营销已经没有任何技术含量，认为策划就是忽悠。去年的一场大雪之后，把整个房地产市场也带入了冬天，房子已经不是那么容易就可以销售出去了。在这样的情况下，一大部分确实没有半点营销技术的销售公司和房地产策划人把问题的所在都归纳到了市场行情上；当然，也有一些不断在探索技术革新的公司和房地产策划人在反思自身的不足。年后很多营销公司的朋友找我推荐策划师，特别是有经验有能力的策划师，开出的条件都非常的优厚，然而，最后的结果还是一将难求。为何会出现这样的局面呢？就我平时所接触，在武汉这个城市，自称为策划师的人不在少数，几乎每一个营销公司都至少有一个策划师，稍大一点的公司更是拥有人数不少的策划团队，在业内还有一些专门以做兼职为生的策划人。按数量上来说，策划师的量应该是够了的；然而，出现目前一将难求的局面的主要原因就是名实不符。很多要招策划师的公司不是因为自己没有策划师而招策划师，而是觉得自己公司的这些策划师能力不够，在目前市场出现问题的时候无法出谋划策，所以有换人的想法。而换人也并非那么容易，几场招聘下来，应聘的人不在少数，而能中意的却寥寥无几，有时是一年也难招到一个。无奈之中，很多公司就采取了行业内相互介绍的方式来找这方面的人才。房地产策划师按说也不是一个才兴起的行业，为什么人才这么难得呢？据个人观察，很大一部分原因还是市场造成的，这些年市场行情太好，做策划的人也多，有水平的做些锦上添花的事，没水平的也不会表现出很太差的业绩，因为不管什么样的方案，只要房子建起来了，都能销售出去。而许多营销公司对于策划师的培养也存在严重的问题，这些营销公司往往只重视销售管理，认为策划是可有可无的东西，就算有些认为策划有价值的公司，也只是把策划当做了接项目时的一种手段，这些公司的策划师的最高境界就是能写出一手漂亮的，足以忽悠开发商的方案来。而其它一般的策划师呢，大多数是不会写营销全案的，而只能写写市场调查报告之类的，更有些所谓的策划师最多也就只能称得上一个文案。也难怪有朋友说，三个月就可以带出来一个策划师；呵，就个人经历，三年能出一个策划师就已经很难得了，三个月不说做策划，就是能入行也已经很不错了。房地产策划师是地产营销中的军师，军师者，首先要知军，就是要了解这一行业，如果连这一行业都不了解，那只能是盲人摸象，自以为是；其次是会打仗，也就是要有过营销的直接经验，如果根本就没有做过营销，而直接去做策划的话，只能算是纸上谈兵，做出来的方案也只能是忽悠人，而无法执行；另外，还要上知天文、下通地理，也就是说要知识面广，对于一个合格的房地产营销策划师来说，对市场调查、市场研究、建筑设计、建筑风水、规划、物业管理、消费心理学、广告传播学等方面都应该有所了解。如此这些学下来，又岂是一个刚毕业的学生在三个月之内能学会的？策划是技术性比较强的，并不是任何人都可能做的，也不是写写方案就可以的。现在许多的策划师只是用来写接项目时的方案，而对于项目操作的整体控制是一点也不知道。就目前所了解，整个武汉市能在面对一个项目时，把整个项目的运作方案，各个方面都考虑到，写出完整的执行方案的策划师十分稀少；就连能把整个项目运作过程中推广方案细化到每个月，并做出相关预算的策划师也很难见到。从这些技术方面的表现就可以看出来，现在大部分的策划师根本就没有对项目操作的整体思路，更没有系统性。大多都只是见招拆招，想到哪就做到哪。道可道，非常道；名可名，非常名。策划师要做到名符其实，就应该先了解策划师到底是干什么的，要从以前非正常市场行情的误区中走出来，更要清醒的认识到，策划师不是御用文人，也不是整天呆在办公室胡思乱想的思想家，而应该是具有系统控制能力的战略家，要不但能制定出战略方案，还要有能力控制方案的顺利实施。当然，这就需要策划师在能力上有一个质的提升，也需要具有实际的操盘经验。就个人认为，一个合格的策划师，必须做过销售，直接面对过客户；也要做过研究，能掌握整个行业的发展趋势和政策动态；还要知道开发程序、懂一点工程知识，这样才能了解整个开发中所需要注意的事情，方便营销工作的具体安排。

旅游房地产好不好做啊，是怎么个工作方式的，竞争很厉害吧

旅游地产策划必须做的十项工作 改革开放 30 年，人民生活水平快速提升， “吃喝玩乐”产业蓬勃发展，旅游 休闲娱乐已成为了人们必需的生活方式，从节假日各景区人头潮涌就可以看出， 旅游休闲娱乐时代已经来临。 正因为如此，旅游地产也成为了各地产商转型的头号选择。

虽然旅游地产项目不断增多，但在中国做旅游地产策划的机构却参差不齐， 比较专业的有王志纲工作室、艾肯弘扬、绿维创景等，而大部分旅游地产策划机 构都是偶尔做旅游地产项目接触或从规划设计中转变而来， 在做旅游地产策划的 时候并不能有效的从客户的角度和营销的角度去策划。 而我们的团队则来自原王 志纲工作室旅游地产策划精英和知名房地产企业，同时整合了珠三角游客资源， 汇聚旅游、 地产两个行业的精英，能为地产商从意向拿地到销售经营进行全链条 服务，前期策划、规划设计、销售运营全方位综合考虑，规避定位不落地、销售 运营不理想的现状 。

我们认为做旅游地产策划像写一首诗情画意的山水诗一样， 要让人看了后充 满向往和追求。要有数据、有图片、有分析、有逻辑，层层推理，分析项目和市 场的前世、今生和未来，来龙去脉了如指掌，不是摆各种宏观数据、市场资料以 及个案参考，要做到对市场一清二楚，对客户和案例三分四列，七步成诗地挖掘 和打造项目亮点， 八面玲珑的整合各种资源，最关键的是要对项目进行九章算术 式的经济测算，投入产出要算清，尽量做到十全十美。 我们认为旅游地产前期策划应该分十大步骤，分别是：

第一、 大势把握。 把握旅游市场、 地产市场的来龙去脉， 包括旅游地产政策、 土地、金融、税收、经济发展情况等，这些都会影响项目未来的发展。

第二、市场细分。熟悉旅游地产市场的供需、产品、客户、价格、竞争、渠 道、促销及整个市场目前和未来的格局，对全国、全城、全区进行逐层分析。最 关键的是目前区域内的旅游市场情况，包括旅游路线和路线特征等。

第三、项目分析。对项目进行 SWOT 分析，挖掘项目和企业的资源，包括对 企业操作能力的评估。项目资源包括项目的山水资源、文化资源，对没有突出资 源需要嫁接新资源。 第四、理念创新。针对上面的市场情况和项目分析，进行一个有高度能落地 的定位思路，思考一个关键的问题是：需要创建一个什么样的理念，让项目一枝 独秀。 第五、项目定位。从政府、客户、竞争、项目、企业五个角度分析，我们叫 五维定位分析法，得出一个能让项目独树一帜且不空洞、能落地、贴切的定位主题。同时进行客户定位、功能定位、市场形象定位等。其中客户定位需要包括销 售型客户和消费型客户两种。

第六、规划布局：根据地形地貌给项目划分板块，同时根据用地性质和景观 情况布局产品， 目的不是追求鸟瞰图的美观， 而是在于追求景观是否最大化利用、 功能是否合理布局、 动线是否利于销售经营以及方便出行，以及让利润最大化以 及是否能让项目不断回笼资金控制性的运转、以及风水因素等等。 第七、产品构建。在定位的基础上构建旅游地产的产品，旅游地产产品的构 建特别需要注重与地形地貌的结合，因地制宜才能打造出新奇特的产品，同时要注重可行性和是否植入与旅游休闲相关产业。

旅游产品是追求新奇特，还是原真 美，地产产品要追求高大上还是平民化，都需要斟酌。特色的产品如海底餐厅、 悬崖酒店、山地别墅等。从这几年做旅游地产项目的经验看，最值得注意的是产 品的打造一定要以客户为导向，要为结合营销来考虑，避免做出来的产品，尤其是地产类的产品最后卖不出去，目前市场上有很多这样的案例，这里暂不明言。

第八、要素整合。整合项目需要突破的资源，比如养生资源、设计资源、客 户资源、资金等方面，为项目提供支撑和帮助的一切有利资源。

第九、经济测算。根据政府给予的指标，没有指标的项目则根据项目特点及 产品情况推算项目的指标给政府报批。通过指标，计算投入产出情况，并根据经 济测算结果反推算项目的可行性和规划布局以及项目产品的取舍， 以及跟政府进 行有效的沟通。

第十、 开发建议。 对项目整体的开发策略、 开发节奏以及首期启动进行建议，主要围绕以最少的运作成本撬动整个项目，首期启动则突出项目的的亮相亮点， 要做到开门红。以上是旅游地产前期需要研究的工作，值得一提的是，目前很多旅游地产项 目在前期策划的时候，往往只站在为前期定位而定位，为规划设计而规划，没有 以销售经营为导向， 忽略了客户需求和旅行社需求， 导致旅游地产不像旅游地产， 走上了地产的道路。

我是一名房地产销售员，请问如何更有效的销售房子或者如何更有效的找到将要买房子的人？

你应该先把你的对象搞清楚，是面向哪些人的？

根据你房子的特点我觉得你可以联系一些老板，以给他们工作之余一个休息的好环境方面。你也可以找一些高级会所，看他们愿不愿意比你的房子开发成他们的一部分。因为你的房子适合度假。你可以从那些高级会所找到那些名单，或在会所举行活动时你去，看你可不可以让会所给你时间去说服那些老板，那要看你的本事了。

商业地产策划原则

商业地产策划原则 商业地产策划原则

风风雨雨中中国的商业地产正在经历着它从产生到发展的历史阶段，这其间有欣喜、有成功、有经验，当然更有茫然、失败和教训，真可谓一言难尽。笔者作为商业地产曾经的从业者，尽管从事商业地产的时间有限，但凭借强烈的个人爱好，一直没有停止对商业地产的学习和分析。在此希望有机会提出个人的肤浅的心得与大家分享，希望广大同行和前辈多多给予帮助！

商业地产操作所涉及的工作相当广泛，从前期市场调研、商业规划及建筑规划等，到后期招商、销售及商业运营管理，每项工作都需专业化的惊人投入。这里笔者根据一年多从事商业策划的工作经历，分析总结了商业地产策划的一些原则如下。

1. 位置原则

商业地产的选址和商业地产的定位是密不可分的，不同的商业地产形式、不同的商业定位势必需要不同的位置与之相对应。先天位置的好坏并不起决定作用，只要配以适应的商业就可充分彰显地块的潜在的商业价值，创造出兴旺的商业。因此，商业地产的位置原则贵在一个“准”上！

在现代大型购物中心的选址中有一句名言：“成功的第一条件是选址，第二条件也是选址。”。购物中心的选址，必须同时具备三个条件：一是地理位置能代表城市商业发展的新趋势；二是必须拥有相当数量的中高收入的消费群体；三是交通便利，停车方便。由于中国的城市居住郊区化还不普遍，家庭轿车普及率也不高，因此大型购物中心普遍都选择在市中心的商业区，因为这里商业繁荣，中高收入消费者集中，而且交通便利，客流量大，例如北京的东方广场位于繁华的商业中心——王府井，每日的人流至少有10万以上，这保证了东方广场巨大人流的规模。就位置优先原则这点对大型购物中心的要求看，笔者大胆推测：号称世界第一大单体MALL北京金源MALL因地处西四环，位置和交通条件欠佳，客流量无法满足超大的经营规模，所以经营状况将日显疲态，最终势必无法继续“空转”。

笔者同时认为：如果在地理位置欠佳的区位操作商业地产，不要认为没有成功的可能性，只要能创造出适合区域消费的准确商业地产产品，并一定可以顺利操作，街区商业、主题商业都有可能成为操盘的选择。

综上所述，位置原则重在一个“准”上！

2. 商业优先原则

曾几何时，有人调侃地说：“商业地产就是一半是商业，一半是地产”，笔者认为此言差矣。商业地产尽管是地产的一种，但毕竟是为商业制造经营场所，所以商业地产的核心是“商业”，商业的形式决定了商业地产的形式！

地产与商业的对接非常重要。过去往往是先地产后商业，开发商盖房子的时候没有想以后商业怎么搞，把房子盖起来后才开始招商，把商铺打散卖给小业主。可是卖给小业主以后，租给谁？谁来经营？这个地方适不适合搞商业？适合搞什么业态的商业？一些开发商很盲目，没有统筹考虑。

正确的做法应该是先把市场调查清楚，这个地方需要什么商业？需要什么业态？业态如何分配？有多大的营业额？区域消费能力如何？根据这些基础信息开发商规划合理的商业地产。先后经过：商业调研、商业策划设计、建筑规划设计、营销策划、广告策划等5个步骤，顺序合理、按部就班地操作。

在营销策划的过程中，也应时刻注意“商业优先”的原则。商业地产区别于住宅地产，它更多地是一种制造“赚钱工具”的过程，因此在营销过程中，必须始终思考：如何合理有效地将赚钱工具推销出去，使所有从事商业的人了解该赚钱工具的经济价值。商人是十分精明的，如何使他们认可商业地产的经济价值是需要相当功力的，因此“商业优先”必须深入每个策划人的心中！

3. 现象原则

现象原则即“向时而动”，做商业策划和做生意相同，都必须充分了解市场、掌握最新信息，并对竞争对手做到知己知彼。尽管商业地产策划的每一步都有很强的计划性，但在坚持执行即定计划的同时还必须根据市场的变化和竞争者的动态，实行即时性对策，以确保在激烈的竞争中保持有利的地位，抢占市场先机。

举例说明向时而动的必要性。作商业都非常注重风水，当年有两个商业地产项目同期面向市场进行营销推广。其中的一个为提升项目的风水形象，为项目赋予了一个印度神的概念，极大地吸引了众多生意人；作为应对，另一个项目很快推出了一个“失落的寓言”，号称自己项目所在地是天上诸神降落凡间的栖息地，用一系列的神对抗一个印度神，自然效果更胜一筹。这个例子是策划人间的过招，根据对手的动向改变自己的战术，向时而动。

4. 逆向推广原则

在这里所提的“逆向推广”是商业地产推广工作的新思路，也是营销策划的重点，当然正向的“人员直销”也不可或缺。

对商业地产来说，无论是投资者，还是经营者，他们的经济效益都必须通过最终的消费者才能得以体现。所以说：商业的消费者是商业地产消费链上的最终环节。只有当消费者充分认识到商业的价值时，他们才愿意在此投入大量的资金血拼，商业经营也才会取得更大的利润。

在营销推广中，应重点从消费者着手，在消费的最终环节上发力，只有广大消费者认可的商业场所，生意才可能火暴，这样逆向刺激商业地产的销售和招商。那么如何在商业地产的营销招商阶段吸引最终的消费者，这便给商业策划人提出了一个很高的要求，必须通过一系列的举措牢牢抓住消费者。

如前所述，通过刺激消费者反作用于投资者和经营者，促进销售和招商，这是策划工作的新思路也是重点，但商业地产推广同时也必须正向从投资者和经营者上展开人员直销，变“坐商”为“行商”。因此商业地产推广工作必须“逆向”与“正向”相结合，两手抓，两手都要硬！

5. 管理先行原则

还是那句话，商业地产销售的是一种“赚钱工具”，那么如何展示这种赚钱工具的价值呢？如何让人知道它确实能赚钱呢？这就是管理先行提出的必然要求。

无论是投资者，还是经营者，相信任何一个关注商业地产并意欲通过这种赚钱工具创造经济收入的人都是做生意的行家里手，他们对商业地产的经营前景都有着专业的判断，因此必须通过销售阶段的商业管理展示（与住宅销售中的“样板间”、“示范区”有异曲同工之处），提前使客户感受商业未来的管理模式，增强他们对商业地产经营前景的信心。在这里商业管理既是商业服务。

此处笔者建议：在商业地产的租售（招商）中心，设立商业运营管理的几个基本职能展示，如：信息中心、网络采供中心、商业广场人力资源中心和事务代理中心等服务机构，各机构应根据销售和招商的工作进度落实相关的事务性工作。这样既是对未来商业运营管理内容的展示和承诺，增强客户信心；又是商业运营管理工作的提前预热、先期演练，确保后期正式开业后的管理服务水平，一举多得。

6. 时机原则

时机原则重点要说明的是商业地产操作一定要绝对重视“开盘时机”和“开市时机”等重要节点时机的把握。

开盘时机把握应仿效“水库原理”，在水源充足或降雨充分时，尽可能多地蓄水；当需要泄洪或为下游补水时开闸放水，气势如宏、一泻千里！同理，在内部认购阶段商业地产要充分地营销推广、充分地累积意向客户，并尽可能地与客户签署认购协议。笔者认为当积累期协议认购面积达到总体商业可销售面积的60%时，即可组织声势浩大的开盘庆典，当日实行客户转化、当日签署正式的商铺买卖合同，以最强大的销售势头亮相，为后期持续热销打下坚实的基础，首战必须全面告捷！

“开市时机”一定“稳”字为先，在没有达到一定进驻率时，切不可为赶时间节点而仓促开市，否则商业气氛的营造工作将师出不利，如开市缺乏应有的火暴，那后期将更难聚拢商业人气，元气一蹶不振。此处笔者建议在招商工作紧密配合下，应确保使进驻率达到90%以上才可以举行盛大的开市庆典，充分地塑造开市的鼎盛商业气势，为后期商业的繁华打下坚实的基础。

时机把握在商业地产策划的各时间节点上都显得尤为重要，有时甚至会影响操盘的成败。时机是市场创造的，同时又反作用于市场！

7. 保密原则

保密原则可谓老生常谈，商业地产策划中的保密尤为重要，重要的商业信息其价值有时是金钱无法衡量的，有时甚至关系企业的存亡，所以商业地产策划切记保密原则。

还记得有这样一个事例：一个商业中心计划在开市当日实行购物惊喜回馈，凡末位编号为“0”和“1”的50元人民币，均可将50元充当100元使用，活动新颖刺激，开发商准备开市当日在现场宣布，既给现场极大的惊喜，又可以减少活动成本。但因保密工作疏忽，消息提前败露，开市当日惊现大量以“0”和“1”结尾的50元，开发商付出了惨痛的代价。初步估算竞争对手调用了尽一亿元的现金资源，才成就了这场“屠杀”，由此可见保密原则的重要性是不可限量的。

在此笔者建议：保密工作必须实行“分级知情” 、“责权明确”，根据不同的职位级别掌握不同程度的公司信息，但在某些重要环节上，提倡消息绝对封锁，只有总经理和策划部相关负责人、经办人知情即可，如有泄露，则必须追究当事人责任。

8. 反住宅策划原则

搞商业地产的人一定要摒弃自己“地产人”的身份定位，一定要始终坚持作“生意人”，时时刻刻从生意人的的角度出发考虑问题、解决问题，无论是战略制定，还是战术执行，都要苛守商业原则。

住宅策划力求发掘住宅的各种附加值、提升文化品位，甚至创造惊世骇俗的“概念”，并通过报纸和户外路牌两大宣传主阵地向外界展开平面推广。而商业地产策划则来得更加“简单粗暴”，没有过多的渲染、没有华丽的辞藻和优雅的情调，更不会费尽心机去寻找“概念”，一切手段都那么直接、那么有说服力，甚至有时显得很“铜臭”，这便是商业、便是商业策划。

反住宅策划原则贯穿于商业地产策划的众多环节，从战略思想、形象定位、案名、logo、slogon的制定、平面表现，到营销推广形式、推广渠道、卖场环境甚至销售人员的形象，处处都表现出与住宅策划的明显反向性或差异性，因此商业地产策划时时要注意一个“反”字！

9. 活动主导原则

在商业地产营销推广过程中，活动营销应占据主导地位。有人曾经风趣地说：商业地产的策划人就是一群“跑江湖卖艺的”。想想这个比喻确实有几分道理，推销商业不就是要在人多的地方运用战术吸引大家的注意力吗，所以确实有跑江湖的神韵。

此处所指的“活动营销”并非传统营销理论中的“销售促进”，而是不需要销售政策支持的造势和逆向推广等商业性活动。商业地产推广应把重点精力放在商业活动的组织上，在着力组织大型商业活动的同时，利用平面媒体给予适当的宣传报道，加大活动的知名度和声势！

商业活动重点要围绕“商”开展，充分提升项目前期的商业氛围，并通过一系列的前期活动展现项目商业运营管理的成熟度和工作模式，增添整体商业的经营氛围，增强投资者、经营者和消费者对该商业的信心。活动必须由策划人员、招商人员和商业运营公司齐心合力，共同完成。活动主导原则是商业策划的工作重点也是应投入大量人力、物力的环节，应给予足够的重视。

参考资料：http://www.fangce.net/Article/yingxiao/shangye/200711/1315.html

中国有名的风水大师是哪一位？

著名风水大师求前大师谈周易拆字学

周易为古科学，拆字学既信息学，它涵盖了心理学，天文学、自然科学、生态学、易学、象形文学、数学、美学艺术等学科。

在互联网上有条趣闻就是结合“拆”字应运而生，文章把中国的英文“china”巧喻成“拆哪”。如果说站在天文学角度因素积极地考虑，那么就是“外星文明”对地球文明所发出的暗示，只是当今社会人人穷于名利无瑕思考周围所发生、所有存在的事物罢了。为何大家在2012年之处，热衷于猜测、推崇世界末日论呢？原因在于，当今地球人确实存在着这样那样许许多多的危机。

人生在世重点在于一个“悟”字 ，如果把“悟”字分拆开来，大家就会发现其真正所表达的含义就是——我（吾）要用心（忄），而且一定要用心，因为心（忄）自己（吾）的前面、首位。

我们地球人既不是太阳系的骄子，也不是宇宙中的宠儿，说句自卑一点的话：可能我们只是“外星文明”(超级文明人)他们的一枚棋子、一群“傀儡 ”，外星文明所发出来的信息，可能有千万种，只是我们漠于关心而已，如人们在生活当中发生的许许多多的巧合事件并非偶然，很多信息在向地球人暗示（表达）着什么。。。这些信息其实就如同电波，无线电波、无线信号，它里面还融入了磁场学、磁力学等等等，就象声音、传感，电视（图像）、电话、移动通讯、雷达，还有汽车（交通工具）、轮船、飞机、卫星等，为何大家（大多数人）对于解梦、周易算命、佛教、道教、伊斯兰教、基督教等信仰乐此不彼呢，原因在于它里面所发生的“某些事件”确实“灵验”（应验），所以能够得到他们的认同及追捧，“大路无路、大声稀声”只有跳出当前的生活圈子才能一览全貌，人们常说的“旁观者清，当局者迷”其实就是这个意思。

宇宙中为何有一个“银河系”？如果我们能够达到一种至高无上的境界——站在圈外看事，那么，我们可以把“银河系”定义为一条河，只有抛弃名利、进入忘我的境界，才能获取到一般人所不能觉查的信息及能量。人的大脑好比是一个容器，如果容器已经被一种物体注满，那么就很难容纳下同类物体、或另外一种物体，这就是自然现象中所发生的异己性与排它性，思想观念？素质与否？成败如何？人的一生当中，很多人都在为“人为什么活着”、“人活着为了什么”？而感到纠结，但是人们如果学会“换位思考”，就会明白“人活着的目的其实就是如何面对死亡、如何走向死亡”，“死亡是生命的开始及蓄力”，生就是死、死就是生。人的一生如若碌碌无为就会得到要么自找没趣、要么平淡无奇其结果。其实，上苍赋予我们的使命并非如此，这其中主要碍于自身的惰性心理造成的，才使得自己成为一种万物轮回、索然无趣的局面。

太注重自我欲望满足、享受，把糟蹋人生误认为这就是挥霍资本、炫耀自我的工具。。。人有能力大小、悟性高低，周易学中的五行其实是在暗示人们要有“悟性”，“万物淫为首”这句话也是提示大家要有“悟性”，只有自己把生命的力量发挥到最大值, 人们才有可能将“个人价值”转换为“社会价值”。。。大家可以从“价”这个字看出里面的含义，如果没有平衡、向上的心态（如果不调整好积极向上的心态），那么你的人生就会失去意义，失去价值，变成盲“从”、碌碌无为。（本文摘自著名风水大师《求前大师“忠”国论》）

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